國土規劃/土地政策

作者：徐世榮（政治大學地政學系 教授）

眾所皆知，不論是中央或是地方政府，財政問題長期以來皆相當的嚴重。這個會期立法院恣意通過的「產業創新條例」，國民二黨卻都反向操作，競相加碼的大幅度減稅，如此一來，必定會加劇敗壞國家財政，並將龐大債務留給子孫，我們除了會因此離社會福利國家愈來愈遠、社會兩極分化狀況恐會愈加嚴重之外，這也會促使地方政府濫用土地徵收公權力，剝奪人民在憲法中所保障的權利。

基於過去戒嚴統治體制的延續，我國的財政分劃仍然是維持著中央集權管制方式，中央政府過去平均掌握了約五成左右的地方財政資源，這使得地方政府往往面臨著財政的困難，必須仰賴中央政府關愛的眼神。地方政府在負債累累的情況下，往往努力另闢財源，擴大自己所能夠掌握的稅收，如地價稅、土地增值稅、房屋稅等，如此一來，土地開發（或炒作）就演變成為地方政府的重要業務之一。

由於農地並不課稅，因此透過都市計畫的新訂、擴大、或變更等規劃機制，及經由區段徵收或是市地重劃的開發手段，地方政府與財團、建商及地方政治經濟菁英密切合作，變成了土地開發的機器（或是怪獸）。這個嗜土的怪獸不斷地吞噬都市周遭的農地、山坡地及其他非都市土地，並將其轉變成為可以出售的建築商品，藉由誇張及迷惑的廣告行銷，在市場上交易，這雖使得地方政府得以因此來課徵上述重要的地方稅目，但是卻也造成了我們生存環境的不斷惡化。

值此房價高昂、土地及社會問題嚴重之際，孫中山先生一百年前的論述，頗值得再予以重視。孫先生領導國民革命，倡議平均地權，獲得海內外廣大的迴響與支持。由於土地壟斷造成嚴重的社會問題，孫先生對於土地之漲價增值完全歸私，持相當反對的立場，他於一九二○年說：

「前者值數元一畝之地，忽遇社會之進步發達，其地價乃增為數百元數千元一畝者不等。有其地者，不勞心、不勞力，無思無維，而坐享其利矣。細考此利何來，則眾人之勞力之致也。以眾人之勞力集思以經營之社會事業，而其結果則百數十之地主享其成，天下不平之事，熟過於此？」

如今，大都會區內之房價貴的離譜，僅少數富有階級才有能力購屋，一般民眾只能望屋興嘆，此再度成為社會極為嚴重的問題，著名作家古蒙仁先生並為文歎恨，「在地人要想買一戶單純的住家，此生已注定無望」。

若問房價高漲的原因，是來自於建商或財團對於土地的改良嗎？非也，由於土地與一般商品不同，有其稀少性及絕對性，彼等因此將土地視為是炒作獲利的絕佳工具，透過政治力的運作，不斷地哄抬地價，並幾乎將土地增值部分全部攬歸私有，造成了社會極不公平的景象。現今的土地增值稅由於稅基及稅率制度的不健全，根本無法達成其原先設定之目的。

我們該如何看待都市高房價問題？台北大都會區的高樓住宅地價動輒一坪五、六十萬，這讓許多人，尤其是年輕受薪族，根本不敢抱持擁有住宅的夢想。前一陣子十大民怨票選，都會區高房價位居榜首，由此可見問題的嚴重程度。都市房價為什麼這麼貴？這是市場自由運作的結果？還是人為的操控？一般皆知，高房價並非是源自於高建築成本，主要是因為土地的價格太貴了，而這價格中具有超額利潤，此超額利潤一般被稱之為「地租」，如何詮釋地租的本質，並決定地租的歸屬，可能是釐清及解決問題的關鍵。

受到新古典經濟學的影響，普遍的看法是將高房價視為是不同地理區位因素所造成的結果，由於距離市中心遠近不同，交通運輸成本遂有所差距，使得地價出現高低差序之分，此種地租被稱為「差額地租」。論者主張這是市場客觀力量運作的結果，並非人力所能掌控。透過市場的自由競爭，具較高支付能力的土地使用種類，會把支付能力較低的土地使用種類排除，因此，地租的運作會使得都市土地做最高價值及最佳的使用，其所呈現的高房價也因此被視之為是合理的。

利比亞領袖格達費出國訪問時，喜歡在受訪國搭起帳篷，充當海外行宮，前幾天他出席紐約聯合國大會，又企圖在美國搭帳篷，但是卻無法如願，各地方政府除堅決拒絕外，並要求部份已搭起的帳篷必須立即拆除，其所持的理由乃是該帳篷構造物已經違反了地方政府所發佈的土地使用分區管制法令（zoning code）。

土地使用分區管制是土地規劃與管制的一個主要手段，它為全球大部分國家所採用，此次格達費所訪問的紐約市，碰巧就是該制度的創始地，它於1916年在曼哈頓開始實施後，迅速的為美國其他城市所模仿。都市的土地被分成了不同的使用區，如住宅區、商業區等，各有不一樣的建蔽率、容積率、建築高度等限制。這些限制似乎是與美國憲法中對於私人財產權的保障相互衝突，因此，時常遭到挑戰，但是美國最高法院於1926年經由Euclid個案的宣判，正式宣告它的合憲性，因為這些對於財產權的限制，乃是為了公共利益的目的而來。

台灣於日治時期就引進土地使用分區管制制度，實施於都市地區，至於非都市部份，則是要待1970年代，區域計畫法執行之後，才告正式確立。但是，這個制度的最大缺憾，乃是它過於僵化，缺乏彈性，這使得許多土地開發因此受到限制。晚近為了解決這個問題，許多富有創意的方法被建構起來，但是基本上仍然是尊重土地使用分區管制的理念。