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高房價的省思

作者:徐世榮(政治大學地政學系教授)

我們該如何看待都市高房價問題?台北大都會區的高樓住宅地價動輒一坪五、六十萬,這讓許多人,尤其是年輕受薪族,根本不敢抱持擁有住宅的夢想。前一陣子十大民怨票選,都會區高房價位居榜首,由此可見問題的嚴重程度。都市房價為什麼這麼貴?這是市場自由運作的結果?還是人為的操控?一般皆知,高房價並非是源自於高建築成本,主要是因為土地的價格太貴了,而這價格中具有超額利潤,此超額利潤一般被稱之為「地租」,如何詮釋地租的本質,並決定地租的歸屬,可能是釐清及解決問題的關鍵。

受到新古典經濟學的影響,普遍的看法是將高房價視為是不同地理區位因素所造成的結果,由於距離市中心遠近不同,交通運輸成本遂有所差距,使得地價出現高低差序之分,此種地租被稱為「差額地租」。論者主張這是市場客觀力量運作的結果,並非人力所能掌控。透過市場的自由競爭,具較高支付能力的土地使用種類,會把支付能力較低的土地使用種類排除,因此,地租的運作會使得都市土地做最高價值及最佳的使用,其所呈現的高房價也因此被視之為是合理的。

然而,區位因素真的可以用來解釋高房價的現象嗎?我們看到許多地方的區位條件並沒有根本改變,交通運輸成本依舊相似,但是房地產的價格卻是以倍數往上攀升,這該如何解釋?其實土地具有跟一般商品非常不一樣的特質,它不可移動、也無法增加,在保障私人財產權的前提下,土地所有者、建商及財團擁有決定地價的權力,而這被稱之為「獨占地租」或「絕對地租」。

這一派學者認為,都市地價高漲的主因並不是因為運輸成本節約、或區位因素優良所造成的,而是因為對不同土地的「加價」所產生的,這些加價的產生及多寡,主要是由土地所有者、建商及財團來掌控,其中並往往涉及了許多政治因素。這凸顯一個重要意涵,即都市的地價是經由人為主觀所創造出來的,並非是客觀市場供需法則來決定的。

因此,擁有土地也就擁有超額利潤,土地變為絕佳獲利的商品,成為投機的重要標的,大量的資金押注入於房地產市場,造成台灣社會畸形的發展,許多貧窮者及中產階級皆無力購屋,而立場嚴重偏向資本的政府又不願協助,高房價遂成為今日嚴重的社會問題。這個問題該如何解決?端看我們要如何看待地租、決定地租的歸屬、及人民的選擇!

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